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フィリピン投資物件の闇|シティスケープバコロド編~日本人の投資リスク

投稿日:2019年10月31日 更新日:

フィリピンの地方都市のコンドミニアム

私がエアビーアンドビー(AirBnB)経由で利用したバコロドのシティスケープだが、セブのシティースケープはロビーを含む低層階はホテルとして運営され、上層階は個人所有の居住区と別れている。

今回のバコロドのシティスケープは完全にコンドミニアムとして存在し、ホテル機能は一切ない。

つまり、ホテルやコンドホテルという形にしなくとも、ユニットをそのまま販売する自信があるということなのだ。

ロケーションはバコロドの中でも最高で、行けばすぐに利便性の良さがわかるだろう。

例えて言うなら、渋谷と上野と新宿を足して3で割ったような街で、利便性は渋谷センター街のど真ん中に住んでいるといった感覚とでもいえばわかるだろうか?

エントランス付近が常にマスカラ祭りの観光客だらけだったところを見ると、私が借りたユニットを含め、多くのユニットオーナーがエアビーにて資産運用していると思われる。

観光客で賑わうエントランス付近

スタジオタイプのプライス(販売当初)

19.60 sqms            P1,226,120.00 to P1,474,369.00 depending on floor level
19.75 sqms            P1,247,282.00 to P1,497,725.00
20.00 sqms            P1,337,476.00 to P1,514,696.00
21.35 sqms            P1,349,353.00 to P1,613,410.00

ワンルームコンドミニアムとしては最小サイズの20㎡前後で値段は1.3ミリオンペソ前後(260万円)。

バコロドの物件ポテンシャル

コンドの管理エリアには、外が祭りに浮かれているのにも関わらず夜遅くまでスマホも弄らず淡々と仕事をするメガネの中年女性がいた。

歳のころはそうさのぉ、45歳位だろうか。

バコロドも管理者クラスはチノイが多い。

話かけてみると、お父さんがビサヤ語圏内の人なので、ビサヤ語もいけるということだった。

そこで、ユニットオーナーとエアビーの管理について聞いてみた。

彼女の情報によれば、ユニットオーナーの多くは地元の富裕層か海外に移住しているOFWがメインだという。

そもそもバコロドにはセブのように日本人を含む外国人は極端に少ないし、気が付けば外資をあてにしなくてもフィリピン人がコンドミニアムを普通に買う時代なのだ。

実際に住んでいる人よりも、投資物件として回している人の方が多いらしい。

それぞれのユニットオーナーがエアビーで集客をし、掃除やメンテはそれぞれ個人で外注するスタイル。

月極の契約を希望する人がいれば、管理事務所が仲介と対応をしている。

スタジオタイプが中心で家具付きで月額2万から2万5千ペソ。

ワンベッドルームだと3万ペソ前後となる。

セブとほぼ変わらない値段で取引されているところを見ると、バコロドの方がユニットプライスが安いのでROIいのかもしれない。

すべてはユニットオーナー次第

日本のエアビーもそうだったが、実際使った人のレビューは集客へもろ影響する。

ロケーションが最高なのでしばらくは放っておいても客は寄ってきそうだが、それでも150世帯全てがライバルなので、少しでもレビューで良いことを書かれた方がよいのだ。

部屋に置いてあったゲストブック。

部屋の利用方法やWi-Fiパスワード、それから感想欄が設けてある。

棚の上に飾り物のように置いてあったので、気が付かない人もおおいのではないだろうか?

ゴミの捨て方等が書いてある

最後のコメントは利用客が最後に書き込む感想欄

投資リスクあり

その地を知っているフィリピン人なら問題がないことでも、日本に住む日本人の場合、ユニットオーナーとして運用するのは難しい。

  • 契約内容の理解(すべて契約書は英語で商慣習も異なる)
  • ユニット管理者の選定が難しい
  • 建物老朽化のスピードが速すぎる
  • 工期の大幅な遅れによる資金の塩漬け

一旦購入しユニットオーナーとなると、全ては自己責任となる。

特に、オーナーが遠隔地にいるばあい、メンテという概念の薄いフィリピンではクオリティコントロールが難しく、利用者が安定的に過ごせる環境を提供するのは難アリだ。

また、ユニットの老朽化のスピードは想像を絶するスピードで、築5年経過すれば、まるで20年経過している物件のように見えるだろう。

エレベーター等の共用スペースの管理も基本的にずさんなので、ボタンが壊れたままセロテープで貼り付けたまま放置されている物件も多々見られる。

数年前にブームとなったフィリピン不動産の波に乗って購入してみても、次から次に新しい物件が登場し、また物件のメンテや固定資産税の支払いもままならず泣かされている日本人も多いことだろう。

現在のところ、ユニットを買った後に掃除等のメンテをしてくれる人または会社を個別に探すスタイルなのだが、この選定も非常に困難。

ここが最大の課題ともいえる。

しかし、インフレ社会のフィリピンで最も大きいのは不動産の賃貸料。

そこだけ見ると確かに不動産の所有は魅力的だし、海外不動産のオーナーというポジションも自己満足度を掻き立ててくれる。

しかし、セブのITパークでフィリピン最大手のデベロッパーであるアヤラランドが手掛けたアビダでも予定引き渡しから2年遅れて平気で引き渡された。

投資家としてはこの塩漬け期間が何とも切ないのだ。

できれば外資のデベロッパーのコンドを選択した方が良さそうだ。

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モトボサツ

2年のセブ島ジャングル生活を経てビサヤ語を習得。その後タガログ語も同時に習得し、最後は英語という逆ばりメソッド。現在生命保険、医療保険コンサルおよびビジネス通訳を兼ねる。元セブの大学にて3年間ストリート系日本語教師の経験あり。

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